Столичный рынок жилья после летней паузы окончательно ожил.  Цены на жилую недвижимость в столице перешагнули очередную важную психологическую отметку в 2000 долларов за квадратный метр. В ближайшем Подмосковье, утверждают журналисты, уже нереально найти жилье дешевле, чем 1000 долларов за квадрат. Одним из главных факторов, спровоцировавших подорожание, считается рост цен на нефть и нефтепродукты.
Виновата не только нефть...
В очередной раз приходится констатировать, что повышение цен на жилье - результат комплексного воздействия целого ряда факторов. Журнал "Профиль" в номере от 12 сентября перечисляет причины удорожания: "возможный дефицит нового жилья, вызванный Законом о долевом участии в строительстве, повышение цен на цемент и рост прочих издержек девелоперов, развитие ипотеки, стабильный приток нефтедолларов".
Очевидно, что в ближайшее время все эти факторы продолжат играть важную роль в формировании тенденции к росту. Особенно - цена "черного золота", которая, как прогнозируют некоторые специалисты, может вырасти до 100 долларов за баррель.
Но и доля...
Все это говорит о том, что после периода относительного застоя рост цен на жилье неизбежен. Важно, каким он будет - постепенным или скачкообразным. "Профиль" прогнозирует плавный рост, объясняя это тем, что потенциала для более высоких показателей просто нет. Частично это доказывается и динамикой последнего периода - к отметке в 2% за месяц (цифра за август) рынок шел на протяжении всего 2005 года.
Впрочем, делать вывод до тех пор, пока не будут подведены итоги сентября, рано. Хотя бы потому, что двухпроцентный рост был зафиксирован в традиционно низкий период - пору отпусков. Поэтому сокращение спроса в последний летний месяц - понятие относительное. Например, утверждает журнал "Коммерсантъ-Деньги" (12 сентября), если в конце лета и наблюдался традиционный спад покупательской активности, то по сравнению с 2004 годом количество сделок увеличилось. Вполне вероятно, что это связано с ожиданием дальнейшего роста.
Автор материала также обращает особое внимание на то, что рынок может испытать серьезный дефицит новых предложений из-за Закона о долевом строительстве. Ссылаясь на слова эксперта, он пишет, что до 35% новостроек не имеют всех необходимых документов, необходимых для строительства и ввода в эксплуатацию документов. Если эту проблему не удастся решить, нас ждет не умеренный рост, а взлет.
Когда лопнет пузырь?
Факторы, влияющие на динамику поведения цен на жилье, многообразны. И некоторые из них имеют внерыночный характер. Не исключено, что если события будут развиваться по худшему сценарию (например, одновременный резкий рост цен на нефть плюс вывод с рынка трети новостроек), в дело вступит как раз эта категория факторов. О том, что власть (или как минимум определенные ее представители) пристально наблюдает за ситуацией на рынке недвижимости, напомнил министр финансов Алексей Кудрин.
15 сентября газета "Ведомости" сообщила о том, что глава финансового ведомства России заявил депутатам о перегреве рынка. По его словам, причина этого заключается в притоке зарубежного капитала.
При этом автор не склонен гиперболизировать ни возможные последствия этого высказывания, ни саму угрозу перегрева. Немногим более полутора лет назад, напоминает издание, министр экономического развития и торговли Г. Греф также выступал с подобным заявлением. Тогда стоимость квадрата составляла всего 1450 долларов. "Но опасения Г. Грефа оказались преждевременными: спустя пару месяцев иностранцы побежали прочь с развивающихся рынков, а пыл местных инвесторов охладил разразившийся в мае банковский кризис", - пишет газета.
В высказывании А. Кудрина скорее можно увидеть желание власти показать, что она "держит руку на пульсе". А вот реальной способности эффективно влиять на цены покупатели пока не увидели.
Виновных в дороговизне нашли
Впрочем, похоже, что власть нашла отличный способ определить виновных в том, что цены на жилье продолжают расти, несмотря на все законы. 20 сентября газета "Новые известия" опубликовала материал, в котором рассказала о еще одной инициативе главы Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ). Герман Греф предложил оценивать эффективность действий местных администраций исходя из стоимости жилья. "Дешевые в городе квартиры - местные чиновники работают хорошо, дорогие - из рук вон плохо. Предложенная методология сразу превращает власти Москвы и Санкт-Петербурга из лидеров в аутсайдеров", - пишет автор.
Насколько эффективной окажется такая система - очень большой вопрос. Второй составляющей рынка доступного жилья должна стать ипотека. Именно поэтому идея и выглядит утопичной.
До 40% стоимости жилья в Москве составляют различные откаты за всякого рода согласования. И в том, что эту схему удастся сломать, приходится очень сильно сомневаться. Ипотеку же большинство аналитиков давно включает в число факторов, которые ведут к дальнейшему разогреванию рынка. Вкупе эти две меры приведут к тому, что "примерно половина государственных субсидий на ипотечное кредитование, о которых так интересно и увлекательно рассказал г-н Г. Греф, может благополучно перекочевать в карманы чиновников", - пишет газета.
Клуб обманутых вкладчиков
Не с лучшей стороны проявила себя власть и в вопросе защиты обманутых соинвесторов, которых "кинули" строительные компании, работавшие на подмосковном рынке жилья. На активные действия она пошла только после многочисленных публикаций о мытарствах тех, кто в результате действий мошенников остался без денег и жилья. Потерпевшие митинговали, пикетировали и голодали, чтобы привлечь к себе внимание.
Их активность привела к широкомасштабной проверке, которая выявила удручающую картину. Вместо жилья в Подмосковье выросли финансовые пирамиды, пишет "Газета" в номере от 23 сентября. Их жертвами стали 6000 тысяч семей, а сумма вложенных ими денег достигает 200 млн. долларов. На грани банкротства оказались 49 компаний.
Ответ на вопрос "кто виноват?" автор, похоже, нашел. Он приводит рассказ председателя правления одного из банков, в который обращались представители строительных компаний, кинувших своих клиентов. "Мы изучили тогда всю представленную документацию и решили отказать из-за отсутствия разрешительных документов на проектирование, строительство и абсолютно невнятного бизнес-плана. А, кроме того, - отсутствия прозрачного баланса компании. Проще сказать, у них не было почти ничего", - заявил глава банка. Он же уверен, что в сложившейся сейчас ситуации виновны власти, которые до вступления в силу Закона "О долевом строительстве" всячески дистанцировались от регулирования рынка.
Газета также сомневается, что властям удастся быстро найти эффективный способ исправления ситуации. Передачу недостроя другим компаниям таковым назвать довольно трудно, поскольку эти проекты грозят оказаться убыточными, а льгот тем, кто будет исправлять чужие ошибки, пока не предусматривается. Автор не исключает оказания давления на "правильных" строителей. Вполне возможно, что в качестве то ли кнута, то ли пряника окажутся результаты будущих тендеров на застройку.
От Митволя убыло - Митволю прибыло
Август 2005 года запомнился сенсационным для современной России событием - судебные приставы все-таки смогли снести дачи, построенные в ненадлежащем месте на берегу Истринского водохранилища. Процесс этот был назван борьбой с самовольным строительством, а его инициатор Олег Митволь пообещал продолжить взятый курс.
Такая активность выглядела эффектной и эффективной только в первое время. Потом СМИ рассказали, что снесли вовсе не коттеджи, а обычные домики, в то время как другие строения, больше напоминающие дворцы, стоят себе, где стояли. Картина по размышлении оказалась не такой героической - ведомство Митволя съело то, что оказалось ему по зубам. А те, кто выстроил замки, имеют возможность и документы выправить подобающие.
Ситуацию исправил ход, который "Парламентская газета" в номере от 1 сентября назвала "шагом навстречу собственникам домов". Правительство предложило упростить порядок признания прав собственности, поскольку "30 процентов построек на дачных участках было возведено самовольно и без соответствующих документов".
Эта инициатива позволит улучшить собираемость налогов, сделает фактическими собственниками большее число людей и позволит им участвовать в кредитных программах, отмечает "Российская газета" в номере от 5 сентября. Всего это добивается глава МЭРТ Г. Греф, поэтому автор с полным правом назвал свой материал "Греф оставит Митволя без работы".
Однако замруководителя Росприроднадзора довольно быстро придумал для себя новое занятие, которое наверняка сможет использовать в пиар-целях, не хуже, чем снос домов в Екатеринских Валах. Теперь в поле его внимания оказались незаконные постройки в лесу. Запрет на строительство в лесах капитальных сооружений должен разрушить целый рынок, и "теперь в карман тем, кто связан с этим бизнесом, не попадут миллиарды долларов", - цитируют министра природных ресурсов Юрия Трутнева "Ведомости" в номере от 19 сентября. Правда, при этом эксперт газеты не исключает, что эти постройки попадут под дачную амнистию. Но имя борца за спасение природы в любом случае еще не раз промелькнет в СМИ.
Складской бум
Одним из наиболее перспективных направлений в коммерческой недвижимости аналитики в последнее время называют строительство складов. В сегменте офисной недвижимости постоянно рапортуют о вводе в эксплуатацию новых площадей, что позволяет аналитикам спорить о том, наступил ли уже момент насыщения или это вопрос будущего. В складской недвижимости все проще. Рынок сохраняет динамику роста, которая наблюдалась еще в середине 90-х годов, и на сегодняшний день можно говорить "о неудовлетворенном спросе на складские помещения: уровень предложения на 1000 жителей составляет около 70 кв. м, в то время как в Европе данный показатель колеблется от 200 до 600 кв. м", - пишет журнал "Эксперт" в номере за неделю с 29 августа по 4 сентября.
Мнения о том, что рынок далек от насыщения, придерживается и журнал "Свой бизнес" (номер за неделю с 29 августа по 4 сентября). По мнению автора, это дает возможность стать игроками компаниям со средними ресурсами (порядка 10-15 млн. долларов). Первой причиной этого стали трудности, которые испытали в течение последнего года крупные проекты. В результате был перенесен на более поздний срок ввод в эксплуатацию ряда новых комплексов. Кроме того, "строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро", - напоминает журнал. Однако в долгосрочной перспективе более выигрышные позиции останутся все же за крупными комплексами, считают эксперты. Мелкие и средние склады категории B будут широко востребованы в течение "ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами "для себя". Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.
Торговля "греется" к осени
Последняя декада сентября оказалась богатой на события, связанные с торговой недвижимостью. В номере от 21 сентября газета "Коммерсантъ" сообщила о том, что холдинг "Марта" намерен расширить свой ассортимент за счет покупки франшизы у компании, занимающейся торговлей аксессуарами и недорогой косметикой. Причем вслед за этим действием "Марта" заявила о намерении перевыполнить планы по расширению сети и открыть в ближайшие два года до 200 магазинов - в два раза больше, чем было запланировано. Такую активность компании эксперты связывают с возможным намерением в будущем перепродать сеть косметическим ритейлерам, а сам проект они назвали "венчурным".
22 сентября "Ведомости" написали о том, что рядом с магазином "Ашан" на Можайском шоссе будет открыт еще один крупный торговый центр. Конкуренции не опасаются ни будущие соседи, ни аналитики. "На Можайском шоссе в любое время суток плотный покупательский поток, поэтому все торговые центры (также в этом месте находится мебельный центр "Три кита" - прим. КДО) будут востребованы", - полагают они.
С этим мнением согласна и газета "Бизнес" (номер от 23 сентября). Отмечая, что проект наверняка будет востребован, автор напоминает, что Можайское шоссе отличается не только высоким количеством потенциальных посетителей будущего торгового центра, но и качеством покупателей - Можайское шоссе характеризуется постоянным потоком высокобюджетных клиентов в любое время суток".
Александр Дмитриев
Дата публикации: 30/09/2005
Дата актуализации: 25.03.09
| |
