Рынок превращается…

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Рынок жилой недвижимости Северной Пальмиры не оправдывает надежды москвичей. Особенно после того, как здесь перестали быть реальными привычные в прошлом для столицы 40% прибыльности с проекта. И более обычные для Питера 30% годовой доходности стали мифом даже для наиболее рисковых из частных инвесторов.
Цифры на первый взгляд не отражают резкого изменения ситуации: количество сделок купли-продажи на вторичном рынке остается тем же — около 50 000. На первичном рынке в I квартале этого года введено рекордное для Петербурга количество квадратных метров жилья — 0,5 млн.

В обороте квартирного рынка города, по данным ABNews, находится $4-5 млрд. Однако, хотя его объемы остаются прежними, изменилась структура. Там, где последние годы правил бал продавец, постепенно — может быть, впервые за все время существования рынка — главной фигурой становится покупатель. И те компании, которые не успеют понять новые веяния, рискуют остаться на обочине, распростившись с бизнесом.

Торг снова уместен

Весь последний год предложение на рынке медленно, но постоянно растет: если в январе 2004 г., по данным Большого сервера недвижимости (www.bsn.ru), оно составляло 12 500 объектов, в этом году зимой на продажу было выставлено уже более 16 000 квартир. А вот количество зарегистрированных сделок существенно не увеличилось. Значительный рост предложения привел к тому, что жилье не раскупалось столь быстро, как раньше.
Покупатель получил возможность выбирать и ждать. За годы жилищного дефицита человек, приобретающий квадратные метры, привык к тому, что времени на раздумья у него нет. Приглянувшуюся квартиру надо было брать, пока она не выросла в цене или пока ее не перехватил другой желающий. Теперь у него появилась возможность обдумать и взвесить. Спешить уже некуда — у горожанина есть из чего выбирать.
Второе существенное изменение в психологии покупателя — возможность не только покапризничать по поводу параметров предлагаемого жилья, но и просто выждать. Многие из тех, кто планировал существенные затраты, отложили их, рассчитывая на возможное снижение цен. Тайм-аут, взятый покупателями, привел к тому, что на рынке вновь уместен торг: в ответ на твердую позицию продавца, мол, не хочу снижать цену, покупатель реагирует спокойно: “Подожду другого варианта”.

Сроки экспозиции квартир увеличились. По экспертным оценкам, со средних двух месяцев до трех.
Рокировка главных субъектов рынка — продавца и покупателя — вызвала резкое снижение прибыльности по разнесенным во времени сделкам купли-продажи и, как следствие, инвестиционной привлекательности жилья. До недавних пор многие участники рынка воспринимали недвижимость как своего рода кубышку для хранения сбережений. Теперь инвестиционные покупки становятся невыгодными.
Жилье — снова лишь жилье, т. е. пространство, а не отложенные на черный день средства. И его покупают те, кто действительно собирается в нем жить.

Особенно это заметно на первичном рынке. Здесь приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи упало практически до нуля. Для сравнения: ранее инвестиционный спрос составлял 10-15%. Теперь наоборот: 10-15% квартир в строящихся домах остаются нереализованными уже после сдачи дома.
Генеральный директор компании “Адвекс-РОССТРО” Владимир Гаврильчук считает, что рынок пришел в состояние своеобразного равновесия. По его мнению, в силу ограниченности предложения нового строительства оно уже не всегда настолько привлекательно, чтобы отвлечь покупателей от вполне развитого рынка готовых квартир. Более того, вторичный рынок обладает весьма существенным преимуществом: покупатель свободно может выбирать не только район, но и квартал и даже дом, чего не получается на первичном. Застройщики оказались в равном положении с риэлторами: теперь они вынуждены привлекать внимание капризничающего покупателя скидками или бонусами. Те фирмы, которые до сего момента были не слишком озабочены проблемой реализации, испытывают определенные трудности. Рынок без ажиотажа, в фазе стабильности требует от риэлторов и девелоперов переориентации на интересы покупателя.

Квадратная тишь да гладь

В период высокого спроса примерно одинаковые по потребительским свойствам квартиры могли существенно отличаться по цене. Продавцы нередко закладывали в ценообразование стоимости квартиры собственные ожидания роста цен или пытались выбить из покупателя дополнительные деньги.
Теперь квартиры с похожими параметрами стоят одинаково, рынок выглядит все более предсказуемым и стабильным. По наблюдениям московского аналитика рынка Андрея Бекетова, даже увеличение объема денежной массы в IV квартале 2004 г. не повлияло на рост столичных цен — они остались на прежнем уровне. Петербург в этом смысле практически не отличается от Москвы — в рублевом эквиваленте в связи с падением курса доллара цены даже снизились.
Одновременно происходит все более заметное расслоение рынка по ценовым секторам. Пока цены на жилье низкого качества падают, “видовая” недвижимость в отреставрированных или новых домах исторического центра и вокруг него снова немного подросла в цене. Хорошие квартиры в центральных районах города, по прогнозам большинства риэлторов, дешеветь и не будут, хотя, возможно, не будут и дорожать такими темпами, как в 2003-м и начале 2004 г.

Больше всего рыночная стабильность ударила по неликвиду — малогабаритным квартирам в неотремонтированном старом фонде, а также жилью в “кораблях”, хрущевках, “брежневках” и других панельных домах в отдаленных районах Петербурга (Купчине, Сосновой Поляне и др.). Безусловный аутсайдер — расположенный на краю города “панельный” Красносельский район. Цены на эти типы жилья еще в 2004 г. исчерпали потенциал роста и инвестиционную привлекательность. Единственное, что может подстегнуть рост цен на эту недвижимость, — падение курса доллара. Однако, если говорить о рублевом эквиваленте их стоимости, заметного повышения все равно не произойдет.

Зато едва ли упадут цены на популярные квартиры с удачной планировкой в добротных домах последних лет постройки в спальных районах города. Хотя число покупателей жилья в этих районах может несколько уменьшиться за счет увеличения предложения новых загородных таун-хаусов, стоимость 1 кв. м в которых зачастую не превышает $1000. По мнению архитектора Владимира Любомирова, интерес потребителей к малоэтажным объектам будет превышать спрос на типовые квартиры в многоэтажных домах. Генеральный директор СК “Падамс” Борис Томалак полагает, что интерес граждан к здоровому образу жизни вызовет постепенное смещение спроса в сторону северо-западных пригородов или, возможно, юга города.

Самый дешевый метр на сегодня — в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах, самый дорогой — в “единичках”. Здесь сюрпризов в ближайшее время тоже не предвидится, считает генеральный директор агентства недвижимости “Бекар” Алексей Бегунов. Спрос на наиболее дешевые и востребованные объекты, т. е. на недорогие “единички” и комнаты в востребованных районах, сохранится.

Дмитрий Синочкин
Дмитрий Сперанский
Екатерина Голубева

Дата публикации: 23/05/2005
Дата актуализации: 25.03.09