Мало этажей - по немалой цене  Поселиться в собственном доме (либо в таун-хаусе) в черте города или в ближайших пригородах - удовольствие не из дешевых. Тем не менее многие петербуржцы готовы идти на такие траты - лишь бы жить "на земле". За последние годы рынок малоэтажного строительства Петербурга заметно вырос, и игнорировать его уже невозможно.
По разным оценкам сегодня объем малоэтажного строительства в Петербурге составляет от 4 до 9% общего объема строящегося жилья. Почти весь 2004 год цены на эту категорию недвижимости росли. Лишь осенью, когда началась общая стагнация, пошел спад и спроса, и цен. Кризис не затронул лишь очень дорогие объекты, такие, например, как на Крестовском острове. Специалисты рынка отмечают, что довольно хорошо продавались предложения до $200 тысяч. "По нашим наблюдениям, с Нового года спрос на "малоэтажку" медленно пошел вниз: все ликвидные объекты уже разобраны, а новые еще только строится. Сейчас строительство таун-хаузов в городской черте идет не так активно как раньше (стало меньше пятен), спрос на них тоже немного снизился - так что соотношение спрос/предложение практически не меняется. Тенденция последнего времени: часть покупателей, которые раньше взяли бы готовую "малоэтажку", все чаще решают приобрести голый участок с готовыми коммуникациями и отстраиваться самостоятельно. Впрочем, сейчас трудно однозначно судить об уровне спроса: малоэтажное жилье - товар, который обычно покупают ближе к осени, в течении весны присматриваются. Думаю, с августа, спрос вернется в этот сегмент на прежний уровень", - считает Владимир Безродный, директор агентства "Мультихаус".
Сегодня средняя стоимость квадратного метра (общей площади) в таун-хаусах в черте города - около $1500. В отдельных проектах цена достигает $2000 за "квадрат". "Судя по обильной рекламе в СМИ, многие таун-хаусы сейчас не очень хорошо продаются. Впрочем, это неудивительно - у некоторых проектов есть существенные изъяны. Какие-то комплексы слишком близко расположены к дачным массивам. Где-то цена просто зашкаливает до уровня "элиты", хотя таун-хаусы - жилье для среднего класса. Некоторым проектам не хватает элементарного вкуса", - делится наблюдениями Ольга Астахова, руководитель отделения загородной недвижимости агентства "Адвекс-РОССТРО".
Выбирай на вкус
Сегодня на рынке малоэтажного строительства предлагаются два основных типа жилья: дома в коттеджных поселках (площадь построек около 300 кв. м, земельный участок от 12 соток) и таун-хаусы (площадь секции с отдельным выходом - от 120 кв. м, придомовой участок 1-3 сотки). В данной статье мы не рассматриваем малоэтажные многоквартирные дома в 3-5 этажей - их мало что отличает от классических городских построек.
Коттеджи - это обычно одно-двухэтажные дома с мансардой. Есть гараж, встроенный либо пристроенный. Планировочные решения предполагают деление на функциональные зоны: гостиная-кухня, спальная зона, хозяйственные помещения; обязательны несколько санузлов. Соотношение жилых и нежилых помещений - примерно 50 х 50. Системы отопления и горячего водоснабжения автономные. Проектом предусматривается минимум один камин. Охранные системы устанавливаются по периметру забора, которым огорожен весь комплекс.
Таун-хаусы - это выполненные в едином архитектурном стиле сблокированные двух-четырехэтажные дома (две и более секций), имеющие смежные стены, но отдельные входы. В составе комплекса обычно проектируется два-три типа таун-хаусов. Наиболее распространенные варианты - с квартирами по 150, 200 и 250 кв. м. Комплекс огораживается, имеется система охраны и служба консьержа.
Сегодня застройщики нередко возводят разного типа здания на территории одного малоэтажного комплекса.
"Малоэтажная" география
За последние годы в Петербурге уже более-менее сложились традиционные районы малоэтажной застройки. В черте города это - Шувалово-Озерки, Коломяги; в Ленобласти - Сестрорецкое, Пушкинское, Петергофское направления. Исходя из перспективного плана развития Петербурга и вероятного увеличения спроса на малоэтажные проекты, бум развития "малоэтажки" специалисты ожидают в 2006-2007 годах.
Сегодня Приморский район - наиболее старая, но в то же время динамично развивающаяся часть города в плане малоэтажной застройки. Характерными примерами такого строительства тут стали микрорайоны Коломяги и Каменка. Проект комплексного освоения этой территории был разработан еще в 1991 году. Тогда же была образована компания для освоения земель - "Коломяги-Ретро". Сегодня в проекте, кроме ЗАО "Коломяги-Ретро", участвуют более десяти партнеров, в числе которых "Содружество", "Элита-Двелопмент", "Падамс", "Сигма", "Северо-Западная строительная корпорация" и другие. На территории района сейчас строятся десятки малоэтажных комплексов - здесь самое большое число предложений по Петербургу. Разброс цен и вариантов довольно большой: от $750 до $2000 за "квадрат"; от обособленного коттеджа в городской черте до таун-хаусов различного "покроя". Неоспоримые преимущества этой территории - относительно однородная социальная среда (в районе много новоселов - представителей среднего класса), близость престижного Курортного района, неплохая транспортная связь с центром города (метро).
Еще одна престижная зона в черте города - "молодая" часть Выборгского района. В настоящее время индивидуальное жилищное строительство ведется недалеко от станций метро "Озерки", "Удельная", в поселках Парголово, Левашово. Западнее Нижнего Большого Суздальского озера расположен раскрученный проект компании "Петербургстрой Skanska" "Новая Скандинавия". На территории городка предусмотрены торговый комплекс, рестораны, кафе, спортивный клуб с бассейном и теннисными кортами, яхт-клуб и пр. Береговая зона озера вдоль квартала будет благоустроена. Квартал рассчитан на проживание примерно 1500 жителей. Окончание строительства намечено на 2006 год. На территории района сегодня предлагается жилье в более чем десяти малоэтажных комплексах. Цены тут несколько выше, чем в соседнем Приморском районе (дешевле $1000 за квадратный метр вариантов почти нет).
Единичные проекты есть в Петроградском и Красносельском районах. Кстати, после того как вопрос о сносе Кировского стадиона будет решен окончательно, на Крестовском острове для "малоэтажников", вероятно, появится несколько дополнительных лакомых пятен.
В ближайших пригородах малоэтажное строительство ведется в Пушкине, Павловске, Петродворце, Стрельне. Частные коттеджи и живописные комплексы - пожалуй, самое подходящее жилье для этих исторических пригородов. Строительство тут ведется довольно активно, но все же не такими темпами, как хотели бы девелоперы. Главным сдерживающим фактором является то, что большинство местных земельных ресурсов имеют сельскохозназначение или принадлежат Министерству обороны РФ. Кроме того, для пригорода актуальна и еще одна проблема - недостаточная мощность и перегруженность сетей, изношенность инженерных коммуникаций. Сегодня в Пушкине можно купить жилье в шести малоэтажных комплексах; практически все они расположены неподалеку от Царскосельского дворца. Половина объектов по цене "выше средней" - от $1500 за квадратный метр. В Павловске сегодня предлагаются единичные варианты. Совсем немного предложений и по Петродворцовому району. Примечательно, что реклама малоэтажного жилья Петродворцового направления - очень подробная. Это говорит лишь о том, что продать данные объекты застройщикам сейчас крайне сложно: в свое время инвесторы вложили в них огромные деньги, а покупателя на элитную "малоэтажку" теперь найти крайне сложно.
Что ее ждет?
На рынке малоэтажного строительства Петербурга пока нет ярко выраженного лидера. Однако есть претенденты на лидерство из нескольких десятков компаний. Сегодня наблюдается тенденция укрупнения объемов малоэтажной застройки. Если два-три года назад комплекс в 2000-3000 кв. м жилья был обычным явлением, то теперь даже новички этого рынка оперируют куда большими объемами (а для некоторых строительство малоэтажных комплексов стало приоритетным). Так, следует выделить ЗАО "Коломяги-Ретро" и СК "Союз", ЗАО "Содружество", ЗАО "Северо-западная строительная корпорация", ЗАО "Эльф", агентство "Нойдорф-Стрельна", компанию "Аксиома". Из относительно новых застройщиков - ЗАО "Петербургстрой Skanska" и компанию "Особняк".
Дальнейшее развитие малоэтажной застройки Петербурга - вопрос нового генерального плана. Еще в 2001 году в городе была разработана программа по размещению зон малоэтажных массивов. Предполагается, что жилые кварталы будут формироваться на границах природных ландшафтов (парков, лесопарков); в основном на северном и южном побережьях Финского залива. Есть инвестиционные предложения и по дальнейшей застройке Пушкинского, Выборгского (Северная долина) и Приморского (Северная Лахта) районов.
Рынок малоэтажного жилья в Петербурге уже сформирован и далее будет постепенно расти без резких всплесков спроса и предложения. По мере застройки городских пятен "малоэтажные" зоны станут перемещаться в ближайшие предместья Петербурга.
СПРАВКА
В середине 1990-х ленинградские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением. Слова "коттедж" и "таун-хаус" прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу отцов города, "малоэтажки" должны были стать типичным жильем для среднего класса (как это принято на Западе). На практике же купить данную недвижимость пока могут лишь граждане, чей доход выше среднего.
Анастасия СЛАДКОВСКАЯ
Источник:
remake, info@remkap.ru
опубликовано 20 июня 2005 года
Дата публикации: 20/06/2005
Дата актуализации: 25.03.09
| |
