Дешевые офисы вымирают как класс

Дешевые офисы вымирают как класс Несмотря на высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов на офисы класса С, девелоперы не собираются активно осваивать этот сегмент коммерческой недвижимости. Такой факт объясняется тем, что затраты на строительство бизнес-центров классов А и С почти не отличаются, в то время как арендные ставки на офисы с евроремонтом высокого уровня намного выше. Похоже, небольшим компаниям, дислоцированным в непосредственной близости от Садового кольца и являющимся типичными арендаторами недорогих офисных помещений, нужно готовиться к переезду. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы они переместятся на окраины города или вовсе за МКАД.  Девелоперам не нравится низший класс. Расцвет московского рынка где не сделан капитальный ремонт офисов пришелся на 1990-е годы, когда многочисленные НИИ и разорившиеся предприятия начали сдавать свои площади под офисы. Благоприятная конъюнктура на рынке недорогих офисов без  внутренней отделки помещений продолжалась вплоть до 2003 года. Тогда на столичном рынке коммерческой недвижимости доля офисов без внутренней отделки помещений класса С составляла в общей сложности 60- 65%. В прошлом году тот показатель составил 50%. Эксперты и участники рынка прогнозируют, что по итогам текущего года доля недорогих офисов без внутренней отделки помещений сократится еще на 10-15%.  "В сегменте офисных помещений без внутренней отделки помещений класса С сложился рынок продавца",-констатирует старший консультант департамента коммерческой недвижимости Андрей Жамкин. По его мнению, девелоперы не желают реализовывать проекты без ремонта офисных помещений по развитию, поскольку считают этот сегмент неперспективным. "Свою роль сыграл тот факт, что здания класса С априори ненадежны с точки зрения инженерии и коммуникаций",- отмечает эксперт.  Опрошенные "Бизнесом" ведущие игроки на рынке офисной недвижимости согласны с этим мнением. Некоторые коммерческие банки, в портфеле которых превалировали проекты по офисной недвижимости без внутренней отделки помещений класса С, сегодня предпочитают диверсифицировать свой бизнес, переходя в более высококлассный сегмент с капитальным ремонтом офисов. Свое стремление они объясняют тем, что затраты на возведение с нуля бизнес-центров классов А, В и С почти сравнимы, в то время как арендные ставки в двух первых классах заметно выше, чем на офисы эконом-класса без внутренней отделки. Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций  Владимир Журавлев говорит, что большинство игроков предпочитают новому строительству качественный капитальный ремонт. "Подобная концепция позволяет при относительно небольших затратах значительно повысить доходность офисного центра",- убежден Журавлев. Андрей Жамкин уверен: при таком подходе доходность офисных центров класса С больше, чем в сегменте А и В. Он говорит, что связано это с тем, что класс С не предполагает высококачественной отделки помещения, современных коммуникаций, подземной парковки и т. д.  Однако, как утверждают девелоперы, сами арендаторы из числа крупных компаний вынуждают их наращивать площади офисов более высоких классов. Если раньше люксовые помещения в престижных районах столицы были востребованы исключительно представительствами крупных зарубежных компаний, то теперь и отечественный бизнес предъявляет серьезные требования к месторасположению, комфорту арендуемых офисов и к прилегающей к бизнес-центрам инфраструктуре. Разлюбили недорогие офисы без внутренней  отделки и риэлтеры. Арендные ставки в таких объектах ниже, соответственно, и комиссия агентов невысокая. Кроме того, работать с объектами эконом класса им мешают юридические ошибки в документах, устанавливающих право собственности на старые административные здания. "Нос другой стороны, арендаторы недорогих офисов без внутренней отделки менее требовательны, и подобрать им помещение гораздо проще. Спрос есть, а предложения нет  При стабильно растущем спросе со стороны малого и среднего бизнеса, который вполне оправданно пытается минимизировать издержки на аренду офисов, на рынке явно прослеживается нехватка предложений офисных помещений класса С. "Востребованность таких офисов обуславливается двумя факторами: вопервых, низкими арендными ставками, во-вторых, значительным дефицитом небольших помещений площадью до 300 кв. м.  У средних компаний, пытающихся арендовать помещение без внутренней отделки, наиболее популярное направление - Центральный округ. "Здесь сроки экспозиции предложения класса С не превышают недели. Однако компании, желающей арендовать помещение в престижных местах, едва ли
удастся сэкономить. "К примеру, на Тверской есть офисные здания, которые по всем формальным признакам относятся к классу С, однако годовая арендная ставка там может достигать $1 тыс. за кв. м".
В то же время аналитики отмечают, что арендные ставки растут даже в тех районах, которые никак нельзя назвать пафосными. Такая тенденция вполне логична, если учитывать дефицит предложения. Сегмент офисов класса С
достаточно объемен и имеет совершенно различные качественные характеристики - от подвального помещения в жилом доме до офиса с ремонтом среднего качества и инженерными коммуникациями. "Отсюда разброс годовых арендных ставок. В перспективе огромный спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами.
 

Дата публикации: 09/10/2006
Дата актуализации: 25.03.09