Выбираем квартиру в южном Подмосковье

Число москвичей, готовых переехать на постоянное место жительство в Подмосковье, постепенно растет. Столичных жителей привлекают и более благоприятная экология Московской области, и более адекватные цены. Часто двухкомнатная квартира в Ближнем Подмосковье может стать достойной альтернативой не самой удачной "однушки" в мегаполисе. Но очень часто ради этих заветных метров приходится отказываться от "цивилизации", а поэтому, чтобы жертвы не были очень высокими, а разочарования чересчур тяжелыми, лучше изучить каждый город в приглянувшемся направлении особо.

"Стоимость квартир в Подмосковье растет так же стремительно, как и в Москве, - начинает свой рассказ о подмосковной недвижимости Ольга Денисова, маркетолог управления недвижимости подмосковья "Пересвет-Инвест". Цена за квадратный метр быстро приближается к московским ценам. В городах-спутниках Москвы (Одинцово, Мытищи, Люберцы) темп роста цен выше, чем в Москве, а цены уже приблизились к московским. В городах 2-го пояса Подмосковья, более удаленных от Москвы (10-15 км от МКАД) темп роста цен ниже".

Традиционно повышенным спросом пользуются города-спутники Москвы, расположенные в пределах 5 км от МКАД, такие как Одинцово, Химки, Мытищи, Люберцы, Красногорск. Интерес покупателей к данным городам будет сохраняться и в дальнейшем, прежде всего благодаря их удачному расположению по отношению к Москве, транспортной доступности, сложившейся социально-бытовой инфраструктуре.

Кроме этого, конкуренцию городам-спутникам начали составлять города, расположенные в 10-15 км от МКАД, куда постепенно переходит рынок "дешевого жилья". Цены на недвижимость в этих городах еще не сравнялись с "московскими". Например, Лыткарино, поселок Андреевка, который примыкает к Зеленограду. Удобное транспортное сообщение с Москвой позволяет жить в ритме мегаполиса, но в экологически чистом районе, вдали от шума и загазованности.

География клиентов в Подмосковье в городах-спутниках и городах, расположенных в 10-15 км от МКАД, различается. Если в городах-спутниках (Одинцово, Мытищах, Люберцах) основную массу покупателей составляют москвичи, а меньшую - местные жители и жители регионов, то в городах "второго пояса" квартиры чаще покупают местные жители".

Такая ситуация наблюдается, например, в Подольском районе. По словам, Сергея Шуранова, генерального директора агентства недвижимости "Камелот" (г. Подольск), на протяжении трех лет москвичей среди покупателей квартир в Подольском районе - 15%, еще примерно столько же приезжих из других регионов России и стран СНГ, и 65-67% сделок с недвижимостью совершаются среди самих жителей города. "И если среди коренных жителей Подольска, - говорит Сергей Шуранов, спросом пользуются центральные районы города, с плотной застройкой, например, ул. Велленга, то москвичи выбирают более экологичные места, где из окон виден лес".

Кроме этого, как считает Ольга Денисова, соотношение покупателей в основном зависит от темпов строительства в каждом городе. В городах, где недостаточные темпы строительства и наблюдается дефицит жилья (Лыткарино, Андреевка), основными покупателями выступают местные жители, а в городах, где строительство ведется довольно активно и давно, преобладают москвичи и жители регионов".

Немного об экологии

Выбирая город, не стоит забывать, что многие крупные населенные пункты возникли именно как придатки крупных промышленных комплексов. Производство промышленной продукции сосредоточено в Коломне, Подольске, Люберцах, Ликино-Дулево, Орехово-Зуево, Ногинске, Павловском Посаде и др. Многие предприятия этих и других городов имеют в своем составе экологически опасные производства. Хотя профилирующие отрасли: машиностроение, химическая, легкая, пищевая промышленность, производство строительных материалов в разной степени представлены почти везде, влияние их различно. В одних случаях промышленные центры образуют густую сеть предприятий, в других соседствуют с сельскохозяйственными площадями.

Каждый город - уникальный организм, и как у любого организма, у него есть свои сильные и слабые стороны, больные и почти здоровые органы…

Сегодня речь пойдет о южном направлении:

Юг Подмосковья считается, хотя и не самым благополучным с точки зрения экологии, но в тоже время и не самым плохим вариантом. Южная зона расположена в междуречье Москвы и Оки, Оки и Осетра. Леса занимают от 25 до 45% территории, среди которых преобладают березняки и осинники, сохранились отдельные островки широколиственных лесов. На территории расположены Природно-террасный государственный биосферный заповедник и заказники. С точки зрения мест для жительства особо ценится территория до Калужского шоссе в окрестностях Шишкиного леса, который находится в Подольском районе. Это подтверждается и стоимостью жилья, которая здесь на 10-15% выше, чем в других аналогичных "подольско-районных" домах.

На территории юга МО расположены крупные промышленные узлы: Подольско-Климовский, Чеховский, Ступинский, Серпуховский, Каширский, Луховицкий, Зарайский и др.

Несомненное преимущество этого направления перед другими - транспортное сообщение. Небольшая и неплотная "пробка" образуется лишь утром при въезде в Москву, в остальное время трасса не перегружена.

Из населенных пунктов Подольского района (о некоторых мы расскажем чуть подробнее), постоянно курсируют в столицу и обратно маршрутные такси и автобусы с интервалом движения примерно в полчаса. Что касается электропоездов, то если учесть все, имеющиеся по курскому направлению и делающие остановки в крупных населенных пунктах юга, время ожидания электрички утром и вечером не превысит 15-20 минут (в зависимости от близости к Москве). Да и кто из пассажиров подмосковных направлений может похвастаться таким "набором" станций метро разных веток, мимо которых проходит "электричка". Только "южане"! "Царицыно", "Люблино" (м. "Печатники" - 7 минут ходьбы), "Текстильщики", "Москва-товарная" (м. "Площадь Ильича" - 5 минут ходьбы) и естественно "Курская", хотя многие электрички идут и до "Каланчовской" (м. "Комсомольская").

Щербинка

Молодой город Щербинка (образован в 1975 году) известен своим лифтостроительным заводом. Щербинка относится к городам областного подчинения и граничит с Москвой и землями Подольского района. Сами жители этого небольшого городка давно лелеют надежду обрести заветную московскую прописку, поскольку уже много лет ведутся разговоры о присоединении Щербинки к столице. Пока такое счастье улыбнулось лишь Милицейскому поселку, некогда входившему в состав города, а теперь являющегося частью мегаполиса. Близость к МКАДу, относительно нестарый жилой фонд, активное возведение целых жилых массивов, появляющихся за считанное время буквально на глазах и как следствие активно развивающаяся инфраструктура Щербинки - все это диктует цены. Жилье здесь пользуется спросом, даже несмотря на то, что с экологической точки зрения щербинские места - не лучший вариант. Например, в 3 км от города расположен аэропорт "Астафьево", да и крупная столичная свалка мусора тоже неподалеку. Тем не менее, квартиры в новостройки здесь предлагаются в среднем по цене $950-980/ кв.м, а на раннем этапе строительства минимум от $650/ кв. м.

Подольск

Подольску уже более 300 лет. Он занимает площадь 4000 га и является одним из крупнейших промышленных центров Подмосковья. Число его жителей перевалило за 180 тысяч. В Подольске, согласно официальному сайту города, "выпускается свыше 2 тыс. различных видов продукции, среди которых оборудование для атомных и тепловых электростанций, аккумуляторы, кабели, микропровода, цемент, огнеупоры, швейные машины, текстильные изделия, продукция пищевой и перерабатывающей промышленности. Крупнейшие предприятия - ОАО "Машиностроительный завод "ЗиО-Подольск", ЗАОр НП "Подольсккабель", ОАО "Подольскогнеупор", ЗАО "Подольский аккумуляторный завод", ОАО "ПХМЗ", НП "Зингер-СКИФ", ОАО "Завод Микропровод", ОАО "Подольск-Цемент" и другие".

Кроме того, некоторые промзоны, "замороженные" кризисом, тоже начинают оживать, другие - те, что в центре, наоборот, стараются вывести на окраину. Экологическую ситуацию спасает роза ветров, которая уводит от города все вредные выбросы того же цементного завода.

Подольск привлекателен для покупателя с точки зрения развитой инфраструктуры - 37 образовательных учреждений, 49 - дошкольных, 6 ВУЗов; 20 учреждений здравоохранения; всевозможные торговые центры. А перспектива стать в будущем столицей Московской области делает его еще более популярным.

Средняя цена на вторичном рынке жилья вдомах после 70-го года постройки сегодня - 850/кв. м, в новостройке - $900. Но с апреля месяца, по словам Сергея Шуранова, Генерального директора агентства недвижимости "Камелот" (г. Подольск), покупатели не интересуются новостройками. Объяснить этот факт можно тем, что мало действительно интересных предложений, рынок снова насыщается панельными домами, коими Главмосстрой, например, застраивает сегодня, Фетищево, находящееся на границе Подольска и Подольского района. И цена, казалось бы, приемлемая, около $630 за кв.м, но… Для местных жителей далеко от центра, а москвичам и в столице бетона хватает.

Климовск

Климовск расположен на юге Московской области в 21 км от МКАД. Этому компактному городу, которому соответствуют две железнодорожных станции "Весенняя" и "Гривно", всего 65 лет. Он занимает площадь 1726 га, по данным на 1 января 2005 года здесь проживает 55,3 тыс. человек.

Из производств в городе находится Климовский машиностроительный завод, который сейчас тянется вдоль ж/д полотна в виде разрушенных зданий, Климовский штамповочный завод, сосредоточены КБ и НИИ ("ЦНИИТочМаш" и "КБАЛ имени Кошкина"), благодаря которым городу чуть не присвоили звание "наукограда" и др. По свидетельствам старожилов в городе размещалось военное производство, в том числе патронный завод, замаскированный в лесу. Кстати, в 1987 году Климовск был признан самым зеленым городом Подмосковья. В ближайших к Климовску окрестностях имеется один природный заказник регионального значения.

Стоимость квадратного метра жилья здесь не намного ниже, чем в соседнем Подольске - $820/ кв.м. в относительно новых домах - после 70-го года постройки. До сих пор жилой фонд города представлен в основном "хрущевками", дома современных серий можно пересчитать по пальцам. Активно работающих строительных площадок и того меньше. Хотя, если верить плакатам вдоль дорог, Климовск, равно как и Подольск - "Главные новостройки Подмосковья". Второй год я наблюдаю за котлованом на улице Симферопольская, который, согласно уверениям Центральной службы недвижимости "Гранит" летом прошлого года, должен был превратиться в дом еще в 1 квартале 2005.

Чудес не бывает.

2-х комнатную квартиру в "хрущевке" можно приобрести в Климовске за 33-35 тысяч долларов, в то время, как в Подольске, столько будет стоить "однушка". Такую разницу в цене можно объяснить "неблагополучием" города с точки зрения коммуникаций и слаборазвитой инфраструктурой. Инвесторы не спешат вкладывать деньги в этот город, пока не будет решен вопрос хотя бы с водой. Об этом есть информация и на официальном сайте города: "Решить эту задачу не удастся до тех пор, пока не будут реализованы два жизненно важных проекта, речь о которых ведется не один год. Имеется в виду строительство второй очереди Кленово-Чегодаевского водозаборного узла, без чего Климовск не удастся обеспечить бесперебойным водоснабжением, и Сергеевской эстакады, без которой жители юго-западной части города так и будут находиться в "заложниках" у железнодорожного переезда.

На сегодняшний день Климовск испытывает ежесуточный дефицит в воде порядка 12 тыс. кубометров. Модернизированный Кленово-Чегодаевский водозабор позволит не только покрыть этот недостаток, но и создаст резерв для обеспечения водой новых домов.

Реализация проекта рассчитана на 3 года, делится на три этапа. Всего должны быть введены в строй 9 скважин на 5 площадках. Семь скважин будут постоянно находиться в работе, две - в резерве. Строительство Сергеевского путепровода рассчитано на 2 года".

Общие беды

Старые коммуникации, рассчитанные на меньшее число домов, работают на износ. И хотя, по словам, Сергея Шуранова, в Подольске явных проблем, которые бы доставляли жильцам ощутимое неудобство, пока нет, хотя в некоторых районах, например, в Щепчинках, ночью воды не бывают, а днем она не всегда доходит хорошим напором до верхних этажей. Такая же ситуация сегодня и в Климовске, хотя еще год назад ситуация была более катастрофическая - вода подавалась лишь 6 часов в сутки. Кстати, воду отключают и в Серпухове. Настороженность могут вызывать и сети отопления. Наиболее выигрышна с точки зрения коммуникаций только Щербинка.

Таким образом, покупателю "южных" квартир придется расставить приоритеты. Если важна экология, ради которой Вы готовы терпеть трудности с водой в ближайшие годы - то имеет смысл ехать в Климовск. Если важна развитая инфраструктура, то Вам в Подольск, а если хочется быть ближе к Москве - самое время покупать новостройку в Щербинке.

Дата публикации: 12/06/2005
Дата актуализации: 25.03.09